三菱ＵＦＪ信託銀行は、不動産投資市場に影響を与えた法令・制度と、今後の方向性を模索したレポートをまとめた。市場拡大に寄与した法令・制度を、不動産の流動性向上や、投資対象の拡大、企業保有不動産の流通促進、取引円滑化の観点から分類し、その効果を分析した。

　流動性の向上には、資産流動化法や投信法、金融商品取引法、不動産市場安定化ファンドなどが、不動産への投資を行いやすく機能したとする。不動産ファンドによる投資スキーム創出や、Ｊリートに資金を供給できる仕組みを整えたことや、20年の金商法の改正でデジタル証券も規制対象に加わり、不動産を裏付資産とした証券の信頼性を高める期待もあるという。

　投資対象の拡大には、都市再生特別措置法が、都市再生緊急整備地域の指定やその後の国家戦略特区指定制度とも合わせて、再開発の推進力となったとする。また、税法上の買換特例や新リース会計基準企業によって不動産の所有や賃貸借の在り方が見直され、流通が促進されてきた。取引円滑化の点では、不動産流通税の軽減や定期借地、定期借家などで、コスト低減や権利関係の合意の簡素化を実現してきた。

　このような経緯を踏まえると、これまでは市場の需要の強さが不動産の流動性を高めてきた。一方で、今後は金利や建築費の上昇といった供給制約が懸念となり、市場が停滞する可能性がある。14年以降に各地で進む立地適正化計画で、投資資金を呼び込めるエリアが増える期待もある。加えて、健康や子育て・介護を支援する施設など、新しい不動産利活用の進展にも期待があるとしている。

2025.06.20