三井住友トラスト基礎研究所（ＳＭＴＲＩ）は、25年上期の「Ｊ―ＲＥＩＴレビュー」を公表した。対象銘柄の中央値を取ると、１口当たりの分配金成長率は前年同期比＋６・７％となり、24年下期の同＋２・９％を大きく拡大した。ＮＡＶ成長率は＋２・４％で、同じく24年下期の＋１・７％を上回った。

　対象銘柄の１口当たりの動向は、24年上期と比べて分配金成長率が約８割の銘柄でプラスとなり、約３割の銘柄で成長率10％以上だった。ＮＡＶ成長率も９割超の銘柄がプラス。どちらも複合銘柄、オフィス銘柄、物流銘柄で好調だった。

　不動産売却益（ネット）は合計６５１億円で、24年下期の４７４億円から37％増加した。含み益は６・０兆円と過去最高額。含み益率は27・２％だった。物件譲渡で含み益を顕在化させているが、鑑定評価額の上昇による含み益の過去最高の更新も続いている。内部留保残高は合計１９６０億円。オフィス系銘柄を中心に内部留保残高は増加傾向だった。

　内部成長は25年上期の全銘柄のポートフォリオＮＯＩ利回りは平均４・82％。前年同期の４・75％より上昇した。オフィスセクターの稼働率上昇や賃料増額改定が貢献した。ホテルセクターも平均５・92％で19年上期の５・83％を上回ったが、銘柄によって差があるという。25年１～６月の発表では、外部成長で物件取得額が５４７１億円、物件譲渡額は４５９５億円だった。オフィスの資産入替が活発なほか、ホテルの取引が多かった。公募増資は３件、調達額は２８４億円と少額だった一方、自己投資口取得は16件、取得額は５０１億円。財務運営は、25年６月末でＬＴＶが平均48・８％と24年12月末の48・２％より上昇した。

2025.10.03